La SAFER de Basse-Normandie (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) réunit des membres de la profession agricole (Chambres d’Agriculture, syndicats), des élus locaux ainsi que des représentants du secteur para-agricole sous le contrôle de l'Etat (par l'intermédiaire de la DRAF et de la Direction des services fiscaux du Calvados). Sa mission principale, telle qu'elle a été redéfinie par la loi d'orientation agricole de 1999, est de contribuer à la mise en œuvre du volet foncier de la politique d’aménagement et de développement durable du territoire rural, dans le cadre défini par l’article L. 111-2 du Code rural.
Veiller à l’amélioration des structures foncières par l’installation ou le maintien d’exploitants agricoles ou forestiers reste la préoccupation majeure de la SAFER. En tant qu'opérateur foncier polyvalent du marché rural, elle intervient en tant qu'acheteur et vendeur de propriétés agricoles ou forestières. Dès lors, le moyen principal pour parvenir à cette fin est le droit de préemption qui leur est conféré par l’article L 141-1 du Code rural.

Modalités du droit de préemption
Ayant connaissance de toutes les mutations de biens ruraux de sa zone d'action, la SAFER peut se porter acquéreur prioritaire chaque fois que, par ce moyen, il lui paraît possible de réaliser un meilleur aménagement foncier. Tout propriétaire peut également, par convention, mettre à disposition ses terres à la SAFER qui les met alors à bail.
En principe, ce droit s’exerce dans les mêmes conditions que celui du fermier preneur à bail. Cependant, il ne peut s’exercer qu’à deux conditions :
- d’une part, qu’il s’agisse de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole ou forestière,
- d’autre part, qu’il y ait vente de ces biens, ce qui exclut du droit de préemption un certain nombre de transferts constituant des règlements d’affaires de famille.
On peut noter cependant que, en dehors des ventes pures et simples, certaines aliénations à titre onéreux sont soumises au droit de préemption de la SAFER, comme par exemple les apports en propriété à une société. De surcroît, et afin de mener à bien sa mission, la SAFER est dotée de moyens accrus. Elle a, en effet, la possibilité d’acquérir tout ou partie des parts de n’importe quelle société et de contribuer à la conclusion de baux ruraux en servant d’intermédiaires entre propriétaires et preneurs. L’objectif étant de maîtriser le contrôle des structures.

Limites à la préemption
Certaines catégories d’acquéreurs ne peuvent se voir opposer un quelconque droit de préemption de la part de la SAFER. Principalement : le preneur titulaire d’un droit de préemption, les proches parents (alliés jusqu’au 4ème degré inclus), les indivisaires pour les actes conclus entre eux, les salariés, aides familiaux et associés d’exploitation sous certaines conditions ou bien encore les fermiers et métayers évincés par l’exercice d’un droit de reprise.

Procédure
Toutes les ventes de fonds agricoles ou de terres à vocation agricole doivent faire l’objet d’une information auprès de la SAFER. Ce principe est également applicable si la parcelle à vendre n’est pas dans le champ d’exercice du droit de préemption de la SAFER. Ainsi le notaire chargé de la vente devra porter notamment à sa connaissance le prix et les conditions de la vente.
Sur avis favorable des Commissaires du Gouvernement, elle pourra exercer son droit de préemption dans les deux mois suivant cette notification, son silence équivalant à un refus. Si cependant elle l’exerce, et si elle estime que le prix et les conditions d’aliénation proposés sont exagérés, elle adresse au vendeur, après accord des mêmes commissaires, une offre d’achat établie à ses propres conditions.
Dès lors, trois possibilités s’offrent au vendeur :
- il accepte l’offre,
- il retire le bien de la vente,
- il saisit le Tribunal de Grande Instance qui, après enquête et expertise, appréciera les modalités de la vente en se référant aux prix pratiqués dans la région pour des immeubles du même ordre.
Après fixation du prix par le TGI, le vendeur ou la SAFER peuvent renoncer  tous deux à l’opération. Les frais d’expertise seront alors à supporter par le renonçant. Un silence de 6 mois gardé par le vendeur à compter de la notification de la SAFER vaut acceptation.

La préemption doit être motivée
L’exercice de ce droit doit être motivé. Il s’exerce dans un cadre précis défini par la loi d’orientation agricole du 9 juillet 1999. L’article L 143-2 énonce de façon exhaustive les huit hypothèses dans lesquelles la SAFER peut préempter. Parmi elles, on peut citer "l’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs", "l’agrandissement et l’amélioration  de la répartition parcellaire des exploitations existantes" ou bien encore "la conservation d’exploitations viables existantes lorsqu’elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d’habitation ou d’exploitation" et plus récemment, en vue de préoccupations environnementales. C’est pourquoi, à peine de nullité, la SAFER doit toujours justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou plusieurs de ces objectifs et la porter à la connaissance des intéressés.
La contestation de la préemption de la SAFER est toujours possible mais doit se faire dans un bref délai.
Soulignons cependant qu'en tout état de cause, elle privilégie le mode d'intervention à l'amiable. C'est ainsi qu'en 2000, 3600 hectares l'ont été sur les 4350 hectares qu'elle a achetés.
 
Mise à jour mars 2011

Lorsqu’un propriétaire bailleur souhaite vendre une parcelle agricole occupée par un fermier il est tenté de penser bien souvent et à tort qu'il suffit de donner congé à ce dernier pour pouvoir procéder à la vente d'une terre libre de tout preneur, celle-ci se faisant à meilleur prix pour le bailleur. Cependant, ce raisonnement va à l'encontre des principes d'ordre public édictés par le Code rural qui instaurent une priorité d’achat au profit du fermier. Le régime spécifique du bail rural ne permet pas au bailleur, sauf accord amiable des parties, de donner congé au preneur dans le but unique de vendre sa parcelle. Ce congé serait considéré par les juges comme non fondé puisque ne faisant pas partie de la liste exhaustive des motifs prévus par le code rural.

Si le propriétaire ne peut évincer le preneur pour vendre sa parcelle, il ne s'agit pas de lui interdire de vendre sa parcelle. L'opération sera simplement encadrée dans la mesure où le fermier en place deviendra un interlocuteur privilégié par l'intermédiaire de l'exercice du droit de préemption dont il bénéficie sur la parcelle qu'il exploite.

Pour bénéficier du droit de préemption …
le fermier doit remplir certaines conditions :
- avoir exercé pendant trois ans au moins la profession d'exploitant agricole,
- avoir exploité par lui-même ou par sa famille, le fonds mis en vente,
- il ne doit pas posséder déjà de fonds rural d'une certaine superficie (3 unités de référence).

Le bailleur (en pratique, son notaire) doit informer le preneur de son intention de mettre en vente la parcelle qu'il occupe. Cette information doit se faire nécessairement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. Cette notification précise le prix, les charges et les conditions de la vente projetée. Elle vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. A compter de cette notifi- cation, le preneur dispose d'un délai de deux mois pour accepter ou refuser l'offre. Si le preneur ne se manifeste pas dans ce délai qui lui est imparti, on considère qu'il n'est pas intéressé par l'achat. A l'inverse, le fermier intéressé par l'achat doit faire connaître sa réponse par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. Cependant, et contrairement à la notification préalable que doit faire le bailleur, cette formalité n'est pas prescrite. C'est-à-dire que, dans la pratique, une réponse verbale ou une simple lettre adressée au bailleur ne sera pas considérée comme nulle. La seule obligation pour lui est de préciser s'il entend exercer son droit de préemption pour son propre compte ou pour celui d'un de ses descendants ou de son conjoint ou son partenaire d’un pacte civil de solidarité (PACS).

Dans l'hypothèse où le preneur conteste …
le prix de la vente, il doit, en même temps qu'il saisit le Tribunal paritaire des baux ruraux, notifier au bailleur qu'il entend se porter acquéreur de la parcelle, mais sous réserve d'une modification judiciaire du prix et de ses conditions. Dans ce cas, les juges fixent la valeur vénale des terres après expertise et enquête. A l'issue du jugement, les parties restent libres de procéder à l'opération de vente. Le bailleur peut retirer son bien de la vente s'il n'est pas satisfait de la décision judiciaire. Cependant, il demeure lié par ce jugement puisqu'il ne pourra vendre à un prix différent de celui fixé par le tribunal. De son côté, le preneur a le choix entre accepter le prix de la vente ainsi fixé ou renoncer à l'achat. Dans cette dernière hypothèse, le bailleur pourra alors vendre la parcelle à un tiers mais au prix fixé par le tribunal. En tout état de cause, le preneur ne sera en principe jamais tenu de quitter les lieux. Il restera titulaire de son bail. L’exercice du droit de préemption, qui souffre parfois d’exception, n’est pas sans conséquences pour le fermier. De même, le non respect de ce droit fait l’objet de sanctions.

Les obligations du preneur
Le preneur, ou la personne subrogée, se portant acquéreur des biens en utilisant le droit de préemption, s’engage à respecter certaines obligations. Il doit, à compter de l’acquisition des biens et pendant 9 ans, se consacrer personnellement à l’exploitation des biens acquis. La notion d’exploitation personnelle s’entend aussi bien dans le cadre d’une entreprise individuelle que dans le cadre d’une société dans laquelle le preneur est associé-exploitant.

Les entorses à l'exercice du droit de préemption par le preneur
Si le droit de préemption du fermier en place est d'ordre public, il souffre de quelques exceptions. Ainsi, les donations (à moins que le preneur ne prouve qu'il s'agisse d'une donation déguisée) ou les mutations entre proches parents (jusqu’au 3e degré inclus) sont des opérations qui écartent le droit de préemption du preneur. De la même façon, les biens faisant l'objet d'une préemption en matière d'urbanisme, ou les aliénations consenties par une collectivité publique bailleresse à un organisme ayant un but d'intérêt public si les biens vendus sont nécessaires à la réalisation de l'objectif poursuivi par l'organisme acquéreur, priment le droit de préemption du preneur. Hormis ces cas où le preneur ne peut faire valoir son droit, le Code rural prévoit des sanctions en cas d'inobservation par le bailleur du droit de préemption du preneur en place.

Les sanctions encourues
Deux types d'action en nullité sont prévus :
- si le propriétaire a vendu le bien à un tiers avant l'expiration du délai exigé ou à un autre prix que celui fixé, le preneur lésé peut demander au Tribunal paritaire des baux ruraux qu'il annule la vente et qu'il soit déclaré acquéreur au lieu et place du tiers,
- dans toutes les autres hypothèses, l'action en nullité engagée par le preneur lésé ne lui permet pas de se substituer à l'acquéreur.

Céline Dureuil - Mise à jour mars 2011