Depuis le 1er octobre dernier, les règles relatives aux permis de construire, certificats d’urbanisme et autres autorisations d’urbanisme ont été modifiées. La présentation générale de la réforme vous a été faite dans le numéro 181 - mai 2007 - de Chambr’Agri 14. Maintenant la réforme est entrée en application, ce qui n’est pas sans conséquences pratiques sur les demandes formulées par les agriculteurs.
En effet, le but de la réforme est de simplifier les démarches et les procédures. A ce titre les formulaires de demandes d’autorisation sont les mêmes, qu’ils soient pour des exploitants agricoles ou non. De plus, une liste exhaustive de pièces à joindre figure sur lesdits formulaires sans pour autant prendre en compte les spécificités agricoles.

Bien décrire vos projets
Ainsi, il convient d’être prudent et de décrire au maximum vos projets afin que ceux-ci soient instruits correctement. Par exemple, si un exploitant désire construire son habitation à proximité de ses bâtiments et en lien avec son activité, il devra utiliser le formulaire "Demande de permis de construire pour une maison individuelle ou ses annexes". Ce formulaire est identique à celui utilisé par les personnes qui ne sont pas exploitantes agricoles. 
La liste des pièces à fournir ne fait pas mention d’éléments justifiant le lien et la nécessité du projet par rapport à l’activité agricole. Si l’agriculteur qui dépose la demande ne précise pas ces éléments lui-même, le dossier sera traité comme une demande de permis de construire classique. Il pourrait alors y avoir un refus si le projet se situe à proximité de bâtiments agricoles et/ou dans une zone agricole. 
Si l’exploitant joint à la demande une notice expliquant son projet ainsi que le lien et la nécessité par rapport à son activité, ces éléments seront pris en compte, notamment pour vérifier si le projet peut bénéficier des autorisations de constructions de maisons en dehors des zones constructibles. 
Un autre exemple, la construction d’une stabulation par un exploitant. Le formulaire à utiliser est "Demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions". Dans la liste des pièces à joindre, il n’est pas fait mention de précisions concernant le classement ou non de l’exploitation auprès de la préfecture. 
Si l’exploitant qui souhaite construire n’est pas classé, il dépend donc de l’application du Règlement Sanitaire Départemental qui prévoit le respect d’une distance de 50 mètres des locaux utilisés par des tiers. Si l’exploitant est classé auprès de la Préfecture, la distance est augmentée à 100 mètres. En fonction de la situation, la distance peut donc être doublée.
Ainsi, il est donc très important de décrire et de donner le plus de précisions possibles sur votre projet afin que celui-ci soit instruit comme il le doit.

L’obligation du recours à l’architecte
…est toujours applicable dans le cadre des demandes effectuées par des sociétés, sauf pour les EARL composées d’un seul associé. Le recours à l’architecte est également obligatoire pour toute personne, physique ou morale, qui souhaite construire un bâtiment à usage non agricole dont la surface plancher hors œuvre nette est supérieure à 170 m². Pour les bâtiments agricoles, le seuil est fixé à 800 m² de surface hors œuvre brute.
Les délais d’instructions sont maintenant affirmés clairement. Ils sont de 2 mois pour une construction de maison et 3 mois pour les bâtiments agricoles. Passés ces délais, en l’absence de réponse, le permis est tacite, c’est-à-dire accordé. Cependant l’administration dispose d’un délai de 3 mois à compter de l’obtention de l’autorisation tacite pour la retirer si elle s’avère illégale. 
Il est donc prudent d’attendre un délai de 3 mois avant de commencer les travaux dans le cadre d’une autorisation tacite. Le délai de recours des tiers n’a, quant à lui, pas été modifié, il reste de 2 mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain.

Céline Dureuil - Mise à jour mars 2011

Après plusieurs reports de date d'application, les textes relatifs à la simplification des autorisations d'urbanisme vont prendre effet le 1er octobre 2007. Cette réforme a pour but de simplifier les démarches et apporter plus de clarté aux personnes qui ont des projets de construction.

Alors qu'aujourd'hui il existe 11 catégories d'autorisations et 5 de déclarations, la réforme en diminue le nombre à quatre - trois permis (construire, aménager et démolir) et une déclaration préalable - avec pour effet d'apporter plus de lisibilité quant à leur domaine d'application. Pour chaque catégorie, la liste des opérations qui y sont soumises est précisée par décret. Une distinction est faite entre les constructions nouvelles, celles sur des bâtiments existants et les travaux d'installation et d'aménagement.

S'agissant des constructions nouvelles, elles sont soumises par principe à une demande de permis de construire. Par exception déterminée par décret, certaines sont soumises à une déclaration préalable comme, par exemple :
- les constructions qui ont pour but de créer une surface hors oeuvre brute (SHOB) comprise entre 2 m2 et 20 m2,
- les murs dont la hauteur ne dépasse pas 2 mètres,
- les piscines dont la superficie du bassin est comprise entre 10 m2 et 100 m2 et non-couvertes ou, dont la hauteur de la couverture ne dépasse pas 1,80 mètre.

Cette liste n'est pas exhaustive. A contrario, les autres constructions nouvelles sont soumises à une demande de permis.
Certaines opérations nouvelles sont exonérées de toute formalité, par exemple :
- les constructions dont la hauteur est inférieure à 12 mètres et qui ne créent pas de surface plancher ou qui créent une SHOB inférieure à 2 m2,
- les éoliennes de moins de 12 mètres de haut,
- les clôtures habituellement nécessaires à l'activité agricole ou forestière.

Inversement, les travaux d'aménagement sur des constructions existantes, par principe sont soumis à une déclaration préalable et par exception à une demande de permis. Sont soumis à permis, à titre d'exemple :
- les travaux qui créent une SHOB supérieure à 20 m2,
- les travaux modifiant la structure intérieure ou la façade du bâtiment et qui ont pour effet de changer la destination de la construction.

Le permis d'aménager a pour champ d'application les travaux, installations et aménagements. Un décret précise lesquelles sont soumises à permis et celles à simple déclaration. Les principales opérations soumises à ce type de permis sont :
- les créations de lotissements,
- les terrains de camping de plus de 20 personnes,
- l'aménagement d'un golf de plus de 25 ha,
- les affouillements et exhaussements du sol ayant une superficie d'au moins 2 ha et dont la profondeur est supérieure à 2 mètres...

Enfin, le permis de démolir est obligatoire dans les secteurs protégés que sont les secteurs sauvegardés, les sites, les périmètres de protection des monuments historiques, les zones de protection du patrimoine urbain et paysager. Dans les autres situations, le permis de démolir n'est pas nécessaire sauf si le conseil municipal a décidé d'instituer un tel permis sur le territoire de la commune.

En plus de modifier les catégories d'autorisation, la réforme vient
préciser les délais d'instruction des différentes demandes, avec comme point de départ la réception en mairie du dossier complet. Ces délais sont les suivants :
- 1 mois pour les déclarations préalables,
- 2 mois pour les permis de construire de maisons individuelles et les permis de démolir,
- 3 mois pour tous les autres permis.

Passé le délai, le demandeur peut se prévaloir d'un permis tacite ou d'une décision de non-opposition. Un délai supplémentaire peut être instauré dans le cadre de la consultation d'organismes extérieurs (architecte des bâtiments de France, Chambre d'Agriculture...).

Dernier apport de cette réforme : la déclaration d'achèvement de travaux. Afin de responsabiliser le bénéficiaire du permis, celui-ci doit certifier dans la déclaration d'achèvement qu'il a bien respecté le permis accordé.

Céline Dureuil - Mise à jour mars 2011

Le 21 novembre 2000, le projet de loi relatif à la solidarité et au renouvellement urbain - dite loi SRU - a été adopté en lecture définitive. Validée par le Conseil Constitutionnel le 7 décembre, la nouvelle loi, qui poursuit des objectifs ambitieux, paraîtra bientôt au Journal Officiel.

Nous sommes encore aujourd’hui dans l’héritage des politiques et des pratiques urbaines des années 60. Nos règlements et nos codes se sont peu à peu édifiés mais sans relier entre eux l’urbanisme et l’habitat qui sont pourtant les différentes facettes d’une même réalité.
A l’aube du troisième millénaire, il y a une volonté certaine de briser ce cloisonnement qui se traduit fortement dans les dispositions de la nouvelle loi.

Un meilleur équilibre des agglomérations
La loi SRU traduit trois préoccupations majeures. En premier lieu, elle vise à définir un meilleur équilibre des agglomérations et une meilleure cohérence des politiques urbaines. Pour l’essentiel, l’équilibre des agglomérations va se traduire par la modification des documents d’urbanisme.
D’une part, les schémas de cohérence territoriale (SCOT) vont remplacer les schémas directeurs (SD) et deviendront ainsi le document fédérateur des autres actes de planification. Avec ce nouvel instrument, les élus définiront ensemble l’évolution de l’agglomération et les priorités en matière d’habitat, de commerce, de zones d’activité et de transport, alors que les schémas directeurs portaient essentiellement sur la destination des sols sans prendre en compte les politiques au niveau de l’agglomération.
D’autre part, les plans locaux d’urbanisme (PLU) vont se substituer aux actuels plans d’occupation des sols (POS). Destinés à exprimer davantage l’expression d’un projet de développement local que la simple destination générale des sols, ils présenteront le projet urbain de la commune en matière de traitement de l’espace public, du paysage et de l’environnement.
Enfin, les documents individuels délivrés aux particuliers sont simplifiés, ce qui leur garantit une certaine sécurité juridique.

Pour une plus grande mixité sociale
Assurer ce qu’on appelle la "mixité sociale" par la réalisation de logements sociaux est le  deuxième volet de cette loi.
Il s’agit de construire des logements sociaux là où il en existe peu ou pas. L’idée sous-jacente est de conforter la politique de la ville dans le sens d’une "ville plus solidaire". Ainsi, les communes urbaines de plus de 3500 habitants (1 500 en Île-de-France), situées dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants et ayant moins de 20% de logements sociaux devront s’engager dans un plan de rattrapage maximum pour atteindre ce seuil dans un délai de 20 ans à compter du 1er janvier 2002.
Ces dispositions correspondent à la production d’environ 22 000 logements sociaux par an, soit au total 440 000 logements sur 20 ans.

Une offre d’habitat diversifiée et de qualité
La nouvelle loi a aussi pour objectif de garantir une offre d’habitat diversifiée et de qualité, tant pour le logement social que pour l’habitat privé. Elle s’attache à réformer le financement de l’urbanisme pour conforter les moyens d’intervention des collectivités locales afin d’assurer une offre d’habitation diversifiée et de qualité.
Ainsi, les procédures publiques d’intervention en matière d’insalubrité et de péril sont révisées afin de clarifier les responsabilités, de faciliter la réalisation des travaux nécessaires et de garantir le droit des occupants en matière de relogement.
En outre, il est fait référence au profit des locataires à un "droit au logement décent". La loi prévoit en effet que le logement ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, et qu'il doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Enfin, le règlement amiable des conflits locatifs sera davantage pris en charge par la commission départementale de conciliation puisque celle-ci pourra être saisie par le locataire ou par le bailleur pour tous litiges individuels alors qu’elle ne pouvait l’être auparavant que pour des litiges liés à la hausse des loyers.
 
Mise à jour mars 2011

Beaucoup de communes du Département sont dépourvues de documents d’urbanisme tels que le Plan d’Occupation des Sols ou bien encore le Plan local d’Urbanisme. En l’absence d’un tel document de planification -qui présente l’avantage de déterminer les règles de constructibilité dans les différentes zones de la Commune- c’est le Code de l’Urbanisme qui fixe les critères de constructibilité en zone agricole.

Le Code de l’urbanisme précise que l’implantation de bâtiments agricoles et de locaux d’habitation liés à l’exploitation agricole peut être autorisée hors des parties actuellement urbanisées de la commune (zones agricoles) mais sous certaines conditions. Il est, en effet,  nécessaire que les constructions aient une utilité directe pour l’exploitation agricole. L’appréciation de ce lien se fait par rapport à des critères tels que l’étendue de l’exploitation, sa nature, la proximité de la construction envisagée avec le corps d’exploitation …
Par ailleurs, l’implantation de bâtiments agricoles abritant des activités génératrices de nuisances (par exemple, un élevage, même non soumis à la réglementation "installations classées") peut être autorisée dans les zones agricoles.
En outre, l’autorisation de construire ne peut être accordée que si les constructions projetées respectent les dispositions réglementaires concernant la destination, la nature des constructions ou bien encore les règles de distance prescrites par la réglementation par rapport aux habitations tierces, points d’eau... (cf tableau* ci-contre). Les caractères de nécessité et d’utilité à l’exploitation agricole sont des éléments majeurs à prendre en compte dans l’instruction des demandes. Leur appréciation est laissée à l’administration voire, le cas échéant, au juge.
Sont en principe autorisées les constructions nouvelles nécessaires à l’activité agricole destinées à abriter du matériel ou des animaux, les bâtiments d’habitation liés à cette exploitation (logement de l’exploitant, de ses employés, de ses enfants ou ascendants ayant une utilité directe pour l’exploitation).
Les services instructeurs du dossier de permis de construire apprécient la demande selon certains critères, tels que la localisation de la construction, la nature de l’exploitation, la configuration des bâtiments. Par principe, la qualité du demandeur n’est jamais prise en compte dans le cadre de l’instruction de la demande, c’est en effet l’activité agricole qui entre seule en ligne de compte.

Mise à jour mars 2011

Il est bien connu que le permis de construire s’impose à tous les projets impliquant l’édification d’une nouvelle construction. Il est moins bien ancré dans les esprits que le dépôt d’un permis de construire s’impose également aux travaux destinés à transformer simplement un bâtiment agricole en logement d’habitation, par exemple.

C’est ce qu’on appelle la demande de permis de construire pour changement de destination.

Le changement de destination.
Les textes du Code de l’Urbanisme énoncent limitativement les types de travaux effectués sur des constructions existantes et qui doivent faire l’objet d’une demande de permis de construire.
Traditionnellement, le droit de l’urbanisme retient neuf destinations principales parmi lesquelles figurent l’agriculture, l’habitation ou le commerce et l’artisanat. Par conséquent, il y a changement de destination lorsque les travaux envisagés auront pour effet de faire passer la construction existante d’une catégorie à l’autre. Tel en sera le cas par exemple de la transformation d’un bâtiment agricole en local d’hébergement.
Peu importe ici que les travaux projetés fassent ou non l’objet d’une ouverture extérieure supplémentaire ; le permis doit être déposé.

Les raisons d’un tel contrôle
On peut ne pas comprendre les raisons d’une telle lourdeur de procédure. Pourquoi déposer un permis de construire puisque mon bâtiment ne me servait plus à rien et que les travaux que je compte réaliser pour pouvoir le rendre habitable ne comportent pas de modification extérieure supplémentaire ?
Concrètement, l’exigence du permis de construire permet de vérifier si la nouvelle destination du bâtiment respecte bien le Plan d’Occupation des Sols (ou le Plan Local d’Urbanisme). De ce point de vue, on comprend en effet aisément le souci de l’administration de vouloir préserver les zones agricoles et par conséquent d’autoriser au cas par cas toutes constructions n’ayant pas un caractère proprement agricole.

Procédure à suivre
Afin de procéder à la demande de permis de construire, il convient de s’adresser à la Mairie. Cette demande doit être présentée par le propriétaire ou son mandataire ou par toute autre personne justifiant d’un titre l’habilitant à construire.
La publicité de la demande est assurée par un affichage en Mairie dans les quinze jours qui suivent le dépôt de la demande. Le délai d’instruction est de deux mois.
En toute hypothèse, le délai et la date à laquelle la décision sera prise devront être notifiés au dépositaire dans un délai de quinze jours suivant le dépôt de sa demande. En l’absence de réponse dans le délai mentionné, le silence de l’administration vaut accord, c’est-à-dire que le demandeur pourra exécuter ses travaux

Mise à jour mars 2011