Lorsqu’un propriétaire bailleur souhaite vendre une parcelle agricole occupée par un fermier il est tenté de penser bien souvent et à tort qu'il suffit de donner congé à ce dernier pour pouvoir procéder à la vente d'une terre libre de tout preneur, celle-ci se faisant à meilleur prix pour le bailleur. Cependant, ce raisonnement va à l'encontre des principes d'ordre public édictés par le Code rural qui instaurent une priorité d’achat au profit du fermier. Le régime spécifique du bail rural ne permet pas au bailleur, sauf accord amiable des parties, de donner congé au preneur dans le but unique de vendre sa parcelle. Ce congé serait considéré par les juges comme non fondé puisque ne faisant pas partie de la liste exhaustive des motifs prévus par le code rural.

Si le propriétaire ne peut évincer le preneur pour vendre sa parcelle, il ne s'agit pas de lui interdire de vendre sa parcelle. L'opération sera simplement encadrée dans la mesure où le fermier en place deviendra un interlocuteur privilégié par l'intermédiaire de l'exercice du droit de préemption dont il bénéficie sur la parcelle qu'il exploite.

Pour bénéficier du droit de préemption …
le fermier doit remplir certaines conditions :
- avoir exercé pendant trois ans au moins la profession d'exploitant agricole,
- avoir exploité par lui-même ou par sa famille, le fonds mis en vente,
- il ne doit pas posséder déjà de fonds rural d'une certaine superficie (3 unités de référence).

Le bailleur (en pratique, son notaire) doit informer le preneur de son intention de mettre en vente la parcelle qu'il occupe. Cette information doit se faire nécessairement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. Cette notification précise le prix, les charges et les conditions de la vente projetée. Elle vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. A compter de cette notifi- cation, le preneur dispose d'un délai de deux mois pour accepter ou refuser l'offre. Si le preneur ne se manifeste pas dans ce délai qui lui est imparti, on considère qu'il n'est pas intéressé par l'achat. A l'inverse, le fermier intéressé par l'achat doit faire connaître sa réponse par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. Cependant, et contrairement à la notification préalable que doit faire le bailleur, cette formalité n'est pas prescrite. C'est-à-dire que, dans la pratique, une réponse verbale ou une simple lettre adressée au bailleur ne sera pas considérée comme nulle. La seule obligation pour lui est de préciser s'il entend exercer son droit de préemption pour son propre compte ou pour celui d'un de ses descendants ou de son conjoint ou son partenaire d’un pacte civil de solidarité (PACS).

Dans l'hypothèse où le preneur conteste …
le prix de la vente, il doit, en même temps qu'il saisit le Tribunal paritaire des baux ruraux, notifier au bailleur qu'il entend se porter acquéreur de la parcelle, mais sous réserve d'une modification judiciaire du prix et de ses conditions. Dans ce cas, les juges fixent la valeur vénale des terres après expertise et enquête. A l'issue du jugement, les parties restent libres de procéder à l'opération de vente. Le bailleur peut retirer son bien de la vente s'il n'est pas satisfait de la décision judiciaire. Cependant, il demeure lié par ce jugement puisqu'il ne pourra vendre à un prix différent de celui fixé par le tribunal. De son côté, le preneur a le choix entre accepter le prix de la vente ainsi fixé ou renoncer à l'achat. Dans cette dernière hypothèse, le bailleur pourra alors vendre la parcelle à un tiers mais au prix fixé par le tribunal. En tout état de cause, le preneur ne sera en principe jamais tenu de quitter les lieux. Il restera titulaire de son bail. L’exercice du droit de préemption, qui souffre parfois d’exception, n’est pas sans conséquences pour le fermier. De même, le non respect de ce droit fait l’objet de sanctions.

Les obligations du preneur
Le preneur, ou la personne subrogée, se portant acquéreur des biens en utilisant le droit de préemption, s’engage à respecter certaines obligations. Il doit, à compter de l’acquisition des biens et pendant 9 ans, se consacrer personnellement à l’exploitation des biens acquis. La notion d’exploitation personnelle s’entend aussi bien dans le cadre d’une entreprise individuelle que dans le cadre d’une société dans laquelle le preneur est associé-exploitant.

Les entorses à l'exercice du droit de préemption par le preneur
Si le droit de préemption du fermier en place est d'ordre public, il souffre de quelques exceptions. Ainsi, les donations (à moins que le preneur ne prouve qu'il s'agisse d'une donation déguisée) ou les mutations entre proches parents (jusqu’au 3e degré inclus) sont des opérations qui écartent le droit de préemption du preneur. De la même façon, les biens faisant l'objet d'une préemption en matière d'urbanisme, ou les aliénations consenties par une collectivité publique bailleresse à un organisme ayant un but d'intérêt public si les biens vendus sont nécessaires à la réalisation de l'objectif poursuivi par l'organisme acquéreur, priment le droit de préemption du preneur. Hormis ces cas où le preneur ne peut faire valoir son droit, le Code rural prévoit des sanctions en cas d'inobservation par le bailleur du droit de préemption du preneur en place.

Les sanctions encourues
Deux types d'action en nullité sont prévus :
- si le propriétaire a vendu le bien à un tiers avant l'expiration du délai exigé ou à un autre prix que celui fixé, le preneur lésé peut demander au Tribunal paritaire des baux ruraux qu'il annule la vente et qu'il soit déclaré acquéreur au lieu et place du tiers,
- dans toutes les autres hypothèses, l'action en nullité engagée par le preneur lésé ne lui permet pas de se substituer à l'acquéreur.

Juin 2008
Céline Dureuil - Tél. 02 31 70 25 40

Le contrat de bail rural est très encadré par les textes législatifs. Il en découle que pour mettre fin à ce contrat, il convient de respecter certaines règles et délais. Les motifs et délais diffèrent selon que le bailleur ou le preneur est à l’initiative de la rupture du contrat.  

Les motifs permettant au bailleur
…de refuser le renouvellement du bail sont limitativement énumérés par le Code Rural. Il s’agit : 

- de deux défauts de paiement de fermages constatés et ayant persisté après un délai de trois mois après mise en demeure,
- des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation des biens loués (défaut d’entretien…),
- du fait que le preneur ait atteint l’âge légal de la retraite (60 ans à ce jour) ; il est aussi possible de limiter le nouvellement du bail à la fin de la période triennale à l’issue de laquelle le preneur aura atteint cet âge,
- du fait que le preneur ait sous-loué les biens,
- du fait que le preneur ait cédé son bail à une personne autre que son conjoint ou ses descendants (sauf dans le cas d’un bail cessible), ou sans accord du bailleur,
- du fait que le preneur ait mis à disposition d’une société les biens loués sans en avoir informé le bailleur et si cela cause un préjudice à ce dernier,
- du fait que le preneur ait procédé à des échanges de parcelles avec d’autres agriculteurs sans avoir eu l’accord du bailleur,
- enfin, du fait que le bailleur souhaite reprendre les biens loués pour les exploiter.
Il doit informer le fermier du non-renouvellement du bail, par acte d’huissier, au minimum 18 mois avant la date d’échéance du contrat.

Résiliation
Un bailleur peut demander la résiliation du bail, avant son terme, pour les motifs suivants :

- les parcelles louées sont devenues constructibles dans un document d’urbanisme de la commune (délai 1 an),
- construire une maison pour lui ou ses descendants (délai 18 mois),
- constituer des dépendances pour son habitation (délai 18 mois).

Dans ces situations, un congé adressé au preneur par acte d'huissier suffit.
Dans toute autre situation, le bailleur devra faire appel au tribunal paritaire qui devra se prononcer sur le bien fondé de la demande en résiliation de bail.
Les autres motifs permettant de demander la résiliation du contrat sont les mêmes que ceux qui justifient le non-renouvellement du bail, sauf le motif lié à l’âge du fermier et celui fondé sur la reprise pour exploiter par le bailleur, ses descendants ou son conjoint.

A l’initiative du preneur
… les mêmes procédures existent mais les motifs sont différents voire même allégés. En effet, le fermier peut ne pas renouveler le bail dont il est titulaire sans invoquer un motif particulier. Il doit juste faire part de ses volontés à son bailleur, au minimum 18 mois avant la date d’échéance du contrat.

Concernant les possibilités de résilier le contrat, la loi prévoit deux situations bien précises : 

- quand le fermier atteint l’âge de la retraite, il peut résilier le bail à condition qu’il prévienne le bailleur 12 mois avant la date d’arrêt d’activité,
- quand le fermier doit réduire sa surface exploitée pour se mettre en conformité par rapport au contrôle des structures (autorisations d’exploiter), il n’est tenu de respecter aucun délai d’information.

En dehors de ces deux possibilités de résiliation visées par le Code Rural, le preneur devra obtenir l’accord de son bailleur.

Il existe un type de contrat
…où la fin du bail est automatique : le bail de 25 ans conclu ou renouvelé depuis le 15 juillet 2006 qui est un contrat à durée déterminée sans renouvellement automatique, sauf à le préciser dans le contrat. Le bailleur n’a pas besoin d’adresser un congé à son preneur, le bail se termine automatiquement à l’échéance.

Il est toutefois possible de prévoir un renouvellement de ce contrat, il convient alors d’insérer une clause dans le contrat qui indique que ledit bail se renouvellera.

Pour les baux de 25 ans conclus avant juillet 2006 sans clause de reconduction, ils se renouvellent par période de neuf ans. Ils sont donc soumis au respect du préavis de 18 mois par acte d’huissier avec obligation d’indiquer le motif du non-renouvellement.
En dehors de toutes les situations citées ou des délais imposés, il est possible de rompre un bail rural si toutes les parties sont d’accord ; on parle alors de résiliation amiable. Il est prudent de prévoir cette résiliation amiable par écrit afin d’éviter tout risque de contestation ultérieure.

Octobre 2007
Céline Dureuil - Tél. 02 31 70 25 40

Mon propriétaire souhaite modifier mon bail de 9 ans en un bail à long
terme. Que puis-je faire ?

Le propriétaire est tout à fait autorisé à demander la conversion du bail classique en un bail à long terme. Il faut cependant que vous soyiez d'accord sur l'ensemble des clauses proposées. Il faut aussi que la durée à compter de la reprise soit au minimum égale à 18 ans sauf si vous êtes à plus de 9 ans et à moins de 18 ans de la retraite auquel cas la durée peut être réduite au nombre des années qu¹il vous reste à effectuer. Il est tout à fait possible que le fermage reste le même lors de la conversion en bail à long terme.

Techniquement, la conversion se fait par la résiliation amiable du bail de 9 ans et par la conclusion du bail à long terme. Il vous est possible de refuser ce changement mais sachez que, si le propriétaire désire seulement modifier la durée du bail, votre refus vous fera perdre la faculté que vous aviez de céder votre bail à un descendant, d'obtenir le renouvellement de votre bail, ainsi que la possibilité d'apporter votre bail à une société.

Novembre 2005
Céline Dureuil - Tél. 02 31 70 25 40

La génération du "baby boom" d'après-guerre a aujourd'hui près de 60 ans et s'interroge sur la retraite et sur les démarches à effectuer pour rompre leurs baux ruraux. Voici quelques règles pour ne pas être pris de court.

Prévenir son propriétaire
Dans le cadre d'un bail de 9 ans (que celui-ci se soit renouvelé ou non), le preneur à bail peut résilier celui-ci pour prendre sa retraite à chaque échéance annuelle du bail. Pour ce faire, il préviendra son propriétaire au minimum 12 mois à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans ce courrier, il exposera les raisons légales de son congé (c'est-à-dire la prise de sa retraite). Attention, dans le cadre d'un bail de 18 ans, le délai de préavis est de 18 mois avant l'échéance annuelle.
Il est important d'être vigilant sur le respect des délais car le propriétaire pourrait contester la validité d'un congé délivré trop tardivement. Vous ne pourriez alors libérer les parcelles qu'à l'issue de l'échéance annuelle suivante. L'intérêt pour le propriétaire peut alors être de disposer d'un temps supplémentaire pour trouver un nouveau fermier.
Bien entendu, rien n'impose à un agriculteur de prendre sa retraite alors même qu'il aurait assez cotisé pour pouvoir en bénéficier. Par convenance personnelle, il peut en effet souhaiter poursuivre l'exploitation et repousser la prise de la retraite. Cette possibilité comporte cependant quelques limites dans la mesure où le bailleur peut s'y opposer.

Conditions de résiliation du bail
Le Code rural permet au bailleur de rompre le bail lorsque son fermier a atteint l'âge de la retraite. Cet âge est aujourd'hui fixé à 60 ans. Quand bien même le fermier n'aurait pas assez cotisé pour prendre sa retraite, le simple fait pour lui d'avoir atteint cet âge peut mettre en péril son bail.
En effet, dès lors que le fermier a 60 ans, le bailleur a la possibilité de résilier le bail de 9 ans à l'issue de chaque période triennale de celui-ci moyennant un préavis de 18 mois avant l'échéance. Dans le cadre d'un bail de 18 ans, le propriétaire peut résilier à chaque échéance annuelle suivant les 60 ans de son fermier moyennant un préavis de 18 mois.
Par ailleurs, il est à noter qu'aucun congé de ce type ne peut être délivré sur une parcelle
dite de subsistance.               
               
Le fermier ne peut alors opposer aucune contestation ou opposition à ce congé si celui-ci a été délivré à temps et dans les formes prescrites (notamment en recommandé avec demande d'avis de réception). Le fait que la rupture du bail déséquilibre voire mette en péril l'exploitation du fermier n'est pas un motif susceptible de mettre en échec le congé.
Cela n'empêche cependant pas le fermier de demander la cession du bail au profit d'un conjoint ou d'un enfant agriculteur.
En effet, sachez qu'en dehors de ces procédures prévues par le Code rural, rien n'empêche fermier et bailleur de convenir d'une résiliation amiable du bail.

Octobre 2005

Février 2005

Quelles formalités faut-il accomplir ?Avant toute opération d’échange, le preneur dot notifier ce projet à son propriétaire-bailleur et ce, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le propriétaire qui entend s’opposer à cet échange doit faire saisir le tribunal paritaire des baux ruraux et ce, dans les deux mois suivant la notification qui lui a été faite. S'il ne s’est pas manifesté durant ces deux mois, le bailleur est réputé avoir accepté l’opération.

Attention !  Il est primordial de notifier en bonne et due forme le projet d’échange à son propriétaire. A défaut, ce dernier pourrait demander et obtenir la résiliation pure et simple du bail. En effet, l’opération serait alors considérée comme une sous-location.

Quelles incidences sur le bail initial ?
Les rapports entre le bailleur et le preneur restent inchangés. L’exploitant-preneur reste tenu de toutes les obligations découlant de son bail et il répond des éventuels manquements de son "co-échangeur". C’est-à-dire qu’en cas de défaut d’entretien des parcelles, compromettant la bonne exploitation du fonds et  pourtant imputables à son coéchangiste il encourra la résiliation de son bail. En outre, le preneur conserve son droit de préemption sur les parcelles louées même si elles ont fait l’objet d’un échange.

Janvier 2005

L’exploitant agricole peut souhaiter cesser son activité agricole pour de multiples raisons  : préretraite, retraite, incapacité ou bien encore pour simple convenance personnelle.
L’agriculteur peut alors librement disposer des parcelles dont il est propriétaire c’est-à-dire qu’il peut les louer, les vendre ou bien encore les prêter. Les terres qu'il loue, quant à elles, peuvent être soit rendues au propriétaire, soit cédées.

Demander la cession du bail
Au préalable il faut savoir que, par principe, le bail rural n’est pas cessible. Une exception est cependant faite lorsque la cession intervient au profit du conjoint ou de descendants du fermier en place.
Le fermier peut en effet céder son bail avec l’autorisation du propriétaire ou, à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux.
Demander l’autorisation de cession est absolument indispensable. Si aucune autorisation n’a été sollicitée ou si le fermier cède le bail en cours au mépris du refus qui lui a été opposé, il encourt la résiliation de son bail.
Par ailleurs, il faut noter que la possibilité de demander la cession du bail est réservée au fermier diligent, c’est-à-dire, à l’exploitant qui a toujours respecté ses obligations et qui est en règle avec le contrôle des structures.

Résilier le bail
Il ne faut pas perdre de vue que le bail rural est avant tout un contrat. Le propriétaire-bailleur est, en général, tenu d’attendre la fin du bail ou de l’un de ses renouvellements pour en demander la résiliation. De son côté, l’exploitant agricole s’est engagé par ce contrat à attendre également la fin d’une échéance de neuf ans pour le résilier.
Le preneur à bail qui souhaite purement et simplement résilier son bail devra en avertir le(s) propriétaire(s) au moins 18 mois avant l’échéance. Si l’exploitant envisage de résilier le bail pour prendre sa retraite ou sa préretraite, il peut donner congé au propriétaire à chaque échéance annuelle du bail moyennant un préavis de 18 mois.
A l’échéance visée, le fermier doit, selon le cas, avoir au moins 60 ans ou être effectivement bénéficiaire de la préretraite.
En toute hypothèse, le congé doit être adressé dans les délais par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et ce, à l’ensemble des propriétaires-bailleurs s’il y en a plusieurs.
Enfin, il ne faut pas négliger la faculté offerte aux parties de résilier de façon amiable le bail, c’est-à-dire en dehors de toute procédure particulière. Comme son nom l’indique, la résiliation amiable suppose un accord sans réserve du propriétaire comme du preneur sur les conditions de la résiliation (date de résiliation, éventuelles indemnités de sortie de ferme …)

Décembre 2003

Fermage de référence - Indice 100
(Cours des denrées au 25 décembre 1994)

Le statut du fermage règle les droits et obligations du propriétaire (bailleur) et du locataire (preneur) dans le cadre du bail rural.
Selon le Code Rural, est soumise aux dispositions du statut du fermage toute "mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter". art. L.411-1 al 1er
Il peut être verbal ou écrit. Dans cette dernière hypothèse, il peut être conclu devant un notaire ou sous seing privé, c’est à dire directement entre le propriétaire et l’exploitant.

La conclusion du bail
Qu’il soit verbal ou écrit, le bail est soumis au statut du fermage. Ce statut s’applique automatiquement si la superficie des terres mises à bail est d’une superficie au moins égale à 1ha (pour le Calvados).
Le fermage, autrement dit le loyer, n’est pas libre. Il doit s’inscrire dans les minima et maxima du barème préfectoral en vigueur au jour de la conclusion du bail. Ce fermage est indexé tous les ans (au 1er octobre) en fonction des indices arrêtés par le Préfet du Calvados.

Durée, renouvellement et fin de bail
La durée initiale du bail est de 9 ans. A défaut de congé délivré par le preneur ou par le propriétaire, le bail se renouvelle par tacite reconduction pour une nouvelle période de neuf ans. Sauf si les parties souhaitent apporter des modifications au bail initial, ce dernier se renouvelle dans les mêmes conditions.

Résiliation et non-renouvellement du bail :
Le code rural prévoit de façon restrictive et exhaustive les cas dans lesquels les parties peuvent résilier le bail ou ne pas le renouveler.

A l’initiative du bailleur…
...demande de résiliation pour faute du preneur : il s’agit en général du défaut de paiement d’une ou de plusieurs échéances du fermage ou du défaut d’entretien ou d’exploitation des parcelles mises à bail. Il peut également s’agir de faits de sous-location commis par le preneur,
...demande de résiliation pour changement de destination des parcelles (qui deviennent constructibles),
...demande de non-renouvellement pour reprise : le propriétaire peut en effet donner congé au preneur pour exploiter lui même ou faire exploiter par son conjoint ou par un descendant les parcelles dont il est propriétaire,
...demande de non-renouvellement ou de résiliation en raison de l’âge du preneur : le propriétaire peut donner congé au preneur ayant atteint l’âge de la retraite.

Attention ! si les époux sont cotitulaires du bail, il peuvent exiger la prorogation du bail jusqu’à la retraite du plus jeune des deux époux.

A l’initiative du Preneur…
cessation d’activité,
il atteint l’âge de la retraite et souhaite la prendre.

LA RESILIATION AMIABLE EST POSSIBLE A TOUT MOMENT
En tout état de cause, des indemnités pour les améliorations apportées par le preneur doivent être versées par le propriétaire le cas échéant (la durée d’amortissement étant à prendre en compte).

La transmission du bail
La sous-location est totalement prohibée en matière de bail rural, quand bien même le propriétaire le permettrait à son locataire. C’est une cause de résiliation du bail.
Le preneur peut céder son bail à son conjoint ou à un de ses descendants directs avec l’autorisation du propriétaire. En cas de contestation, le tribunal paritaire tranche le litige en pesant les intérêts du preneur et ceux du propriétaire. Force est de constater que les tribunaux donnent souvent gain de cause au preneur, à moins que ce dernier n’ai eu un comportement fautif à l’égard du propriétaire. Toute autre cession à un tiers est inopposable au propriétaire, c’est à dire que ce dernier peut la refuser sans avoir de motif à avancer.
En cas de décès du preneur, le bail ne s’éteint pas mais se transmet aux successeurs. En cas de décès du bailleur, le bail s’impose aux nouveaux propriétaires.

Octobre 2002

Le paiement des fermages est bien entendu une des obligations essentielles auxquelles s’engage le preneur lorsqu’il signe un bail rural. Le code rural précise que le bailleur impayé peut, dans certaines conditions, demander la résiliation du bail si le preneur ne règle pas ses fermages.
 
La mise en demeure et la résiliation du bail
Le défaut de paiement des fermages ne peut être sanctionné par la résiliation du bail rural que si deux conditions sont remplies (art L.411-53 du Code rural) :
1- Deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage. Les deux défauts de paiement peuvent être séparés par le règlement d’un ou plusieurs termes puisque la loi n’exige pas qu’ils se suivent.
2- Persistance du défaut de paiement après mise en demeure : il faut que le défaut de paiement persiste à l’expiration d’un délai de 3 mois après mise en demeure (art. L.411-53 du Code rural)
 
Une seule mise en demeure suffit si le paiement de deux termes distincts est demandé en même temps. Si ce n’est pas le cas, une seconde mise en demeure doit être adressée à l’issue d’une période de 3 mois suivant la première restée infructueuse.
Attention ! la mise en demeure doit reproduire, sous peine de nullité, les termes de l’article L.411-53 du Code rural relatifs à la perte du droit au renouvellement pour défaut de paiement des loyers.
La résiliation est encourue si le preneur ne s’est pas libéré de sa dette dans les trois mois de la seconde mise en demeure.
 
Le bailleur ne peut saisir le tribunal paritaire et demander la résiliation du bail si le paiement, bien que tardif, a été totalement exécuté à la date de l’introduction de l’instance. En revanche, le paiement partiel des fermages au jour de l’introduction de l’instance par le preneur n’est pas libératoire et la résiliation peut alors être demandée.
Pour engager une action en résiliation du bail pour non paiement des loyers, le bailleur doit envoyer une lettre en recommandé avec demande d’avis de réception ou un acte d’huissier au secrétariat du Greffe du Tribunal paritaire des baux ruraux.
La demande doit fournir certaines informations permettant d’identifier les parties (nom, prénom, domicile) ; elle mentionne l’objet de la demande (résiliation pour non paiement des fermages) et expose sommairement les motifs (référence à l’article L 411-53 du Code rural).
En premier lieu, le juge convoquera les parties pour une tentative de conciliation. En cas d’échec de la conciliation, il fixera une date d’audience.
Les parties pourront se faire assister d’un conseil ou se faire représenter à l’audience.

Les cas d’excuse
Les manquements du preneur à ses obligations de règlement du fermage n’entraînent pas la résiliation s’ils sont dus à un cas de force majeure ou à des raisons sérieuses et légitimes. Les excuses alléguées par le preneur sont appréciées par le juge du tribunal paritaire des baux ruraux. Le juge a ainsi pu admettre comme excuse la grave maladie du preneur.

Mai 2003

En matière agricole, le prix de la location des terres n’est pas libre. Le propriétaire ne peut faire jouer la loi de l’offre et de la demande afin de louer ses parcelles au plus offrant.
Le Préfet du Calvados prend tous les ans un arrêté déterminant la valeur locative des terres agricoles mises à bail (1).

Un barème dit "d’ordre public"
Le barème fixe le montant des fermages en fonction de deux paramètres :
- La région naturelle dans laquelle se situent les parcelles (Plaine de Caen-Falaise, Bessin, Pays d’Auge ou Bocage)
- La catégorie de la parcelle. Les parcelles agricoles sont en effet, classées de 1 à 9 en fonction de leur qualité agronomique. Ce classement figure sur les relevés parcellaires ainsi que sur les relevés cadastraux de propriété.
A titre d’exemple, l'arrêté préfectoral du 30 septembre 2002 fixe le montant des fermages pour les nouveaux baux conclus entre le 1er octobre 2002 et le 30 septembre 2003.
Ce barème est "d’ordre public" c’est-à-dire qu’il s’impose au bailleur et au preneur à bail, lesquels ne peuvent prévoir un fermage supérieur ou inférieur à celui-ci.
Ce barème s’applique lorsque les parcelles sont destinées à la culture ou à l’élevage. Présence de quota ou non, surfaces primables ou non, les fermages doivent toujours être fixés conformément à cet arrêté. En revanche, ce barème n’est pas applicable pour les baux portant sur des cultures spécifiques tels que le maraîchage ou bien encore l’exploitation des vergers.

La sanction prévue : la révision du fermage
La demande en révision du fermage est ouverte au bailleur et au preneur si le fermage fixé dans le bail est supérieur ou inférieur à 10% de ce que prévoit l’arrêté. La comparaison entre le prix fixé au bail et celui qui devrait être pratiqué est faite en fonction de l’arrêté en vigueur à la date de conclusion du bail ou de son dernier renouvellement.
L’action en révision du fermage n’est pas ouverte à tout moment. Elle doit être intentée au cours de la 3ème année de jouissance du bail initial ou renouvelé.

Les baux de petites parcelles
Par principe, le montant du loyer relatif à la location de petites parcelles (superficie de moins de 1 ha dans le département du Calvados sauf exception) est totalement libre.

Les baux à long terme
Le statut du fermage dans le département du Calvados précise que les fermages relatifs aux baux de 18 ans et plus peuvent être majorés de 15 % sous certaines conditions.

Les effets de la révision du fermage
Sauf révision amiable, la demande en révision se fait devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux. Le nouveau fermage sera calculé en fonction de l’arrêté en vigueur lors du dernier renouvellement du bail.
La révision n’est pas rétroactive, c’est-à-dire que le nouveau fermage tel que fixé par le Tribunal s’applique à compter de la prochaine échéance.


(1) Téléchargez l'arrêté préfectoral annuel constatant le nouvel indice des fermages et la valeur locative des terres agricoles mises à bail.

Mars 2003

Le bail de 18 ans est un bail type parfois utilisé en matière de location d’exploitations agricoles. Il fait partie de la catégorie des baux à long terme parmi lesquels figurent notamment le bail decarrière et le bail de 25 ans.
Soumis au statut du fermage, il comporte cependant quelques spécificités qui en font son attrait.
 
Une garantie de stabilité pour l’exploitant
Le statut du fermage a pour objectif principal d’apporter une certaine garantie de stabilité et de durée sur l’exploitation qu’un fermier prend à bail.
Si le fermier titulaire d’un bail de neuf ans bénéficie du droit au renouvellement de son bail, il n’est jamais à l’abri de l'exercice du droit de reprise par le propriétaire.
Un bail de dix huit ans est, de ce point de vue, plus sécurisant pour l’exploitant dont l’outil de travail ne pourra (sauf exception) être mis en péril avant la fin de la période de dix huit ans.
Le renouvellement du bail de dix huit ans se fait (comme le bail de neuf ans) par tacite reconduction mais par périodes de neuf ans.
Afin d’inviter les propriétaires fonciers à conclure ce type de bail, le législateur a prévu des dispositions fiscales incitatives.

Les avantages fiscaux incitatifs
La conclusion d’un bail rural de dix huit ans (et de façon générale à long terme) permet de bénéficier d’avantages fiscaux en matière de droit de mutation. La transmission en propriété des biens par donation ou par succession est exonérée à hauteur de 3/4 et jusqu’à 76 000 euros et de la moitié au-delà.
Quand le bien loué est transmis par donation au fermier ou à ses proches parents, l’exonération ne s’applique que si le bail est consenti depuis plus de deux ans.
En outre, le bénéficiaire doit rester propriétaire des biens pendant au moins cinq ans.
Le propriétaire bénéficie également d’exonérations totales ou partielles sur l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).
Ces avantages fiscaux s’appliquent, non seulement, pendant la durée initiale du bail, mais également durant ses renouvellements successifs (de neuf ans). Lorsqu’un bail de dix huit ans arrive à échéance, il n’est donc pas nécessaire de conclure un nouveau bail à long terme pour bénéficier de ces avantages. En cas de reconduction tacite, il peut, cependant être utile de procéder simplement à l’enregistrement du renouvellement du bail.

Principales particularités du bail de dix huit ans
- Le recours au notaire : le bail de dix huit ans est obligatoirement conclu par écrit et devant notaire. Le bail sera également publié au bureau des hypothèques.
- Le prix du bail : si les règles de fixation du fermage sont les mêmes que celles d’un bail de neuf ans (c’est-à-dire par référence à l’Arrêté Préfectoral en vigueur), une majoration de 15 % est prévue dans le Calvados (par Arrêté Préfectoral).
Sauf accord contraire entre propriétaire et exploitant, le bail est renouvelé par périodes de neuf ans et ce, dans les mêmes conditions.
A défaut d’accord amiable, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux fixe le prix et les conditions contestées du bail.

Février 2003

La validité d’un bail rural établi en bonne et due forme suppose que le preneur se soit au préalable mis en règle au regard du contrôle des structures.

Si le fermier exploite des terres malgré un refus d’autorisation ou sans avoir souscrit une demande d’autorisation dans le délai imparti par le Préfet, le bail rural est nul.

Qui peut demander la nullité du bail ?
Le fait de ne pas avoir sollicité une demande d’autorisation préalable ou d’exploiter malgré un refus emporte la nullité du bail.
L’action en nullité du bail rural conclu au mépris du contrôle des structures doit être intentée auprès du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.
Le Préfet, le bailleur et la Safer (dans certaines circonstances) sont les seules personnes habilitées à exercer ce recours.

Attention !
La nullité du bail n’est pas la seule sanction à laquelle s’expose l’exploitant. Il peut, en outre, encourir des sanctions économiques (suppression des aides publiques à caractère économique) mais aussi des sanctions administratives pouvant aller jusqu’à des sanctions pécuniaires.

Le contrôle des structures
Le candidat à l’exploitation d’un bien agricole peut avoir l’obligation d’obtenir une autorisation administrative d’exploiter dans de multiples hypothèses et notamment :

Il ne justifie pas de l’obtention d’un diplôme ou d’un certificat d’un niveau reconnu équivalent au BEPA ou au BPA ou d’une expérience professionnelle en tant qu’aide familial, associé d’exploitation sur une surface au moins égale à 22 ha 50 pour le Bessin et le Bocage, de 27 ha 50 pour le Pays d’Auge et à 32 ha 50 pour la Plaine,

L’exploitant s’installe sur un ensemble de biens agricoles dont la superficie est supérieure à 95 ha pour la Plaine, 65 ha pour les autres régions agricoles naturelles (Bessin, Pays d’Auge, Bocage),

Le candidat a atteint l’âge de la retraite (fixé à 60 ans depuis le 1er janvier 1990) … (liste non exhaustive)

En matière de contrôle des structures, il n’y a plus de distinction entre les exploitations sous forme in